Beim Kauf einer Immobilie kommen zum eigentlichen Kaufpreis noch erhebliche Nebenkosten hinzu. Diese Kaufnebenkosten machen in der Regel 10–15 % des Kaufpreises aus und müssen bei jeder seriösen Renditeberechnung berücksichtigt werden. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Kosten auf dich zukommen und wie du sie optimieren kannst.
Wichtig: Kaufnebenkosten werden bei der Berechnung der Nettorendite auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Eine hohe Bruttorendite kann durch hohe Nebenkosten schnell deutlich schrumpfen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den Kaufnebenkosten. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (Quelle: finanz-tools.de). Hier die aktuelle Übersicht:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Bei 200.000 EUR Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 7.000 EUR |
| Sachsen | 5,5 % | 11.000 EUR |
| Hamburg | 5,5 % | 11.000 EUR |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Berlin | 6,0 % | 12.000 EUR |
| Brandenburg | 6,5 % | 13.000 EUR |
| Bremen | 5,5 % | 11.000 EUR |
| Hessen | 6,0 % | 12.000 EUR |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 12.000 EUR |
| Niedersachsen | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 13.000 EUR |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Saarland | 6,5 % | 13.000 EUR |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 10.000 EUR |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 13.000 EUR |
| Thüringen | 5,0 % | 10.000 EUR |
Notarkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und wickelt die Eigentumsübertragung ab. Die Notarkosten betragen ca. 1,5 % des Kaufpreises und sind gesetzlich in der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) geregelt. Sie sind bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar.
Die Notarkosten umfassen:
- Beurkundungsgebühr: Für die Beurkundung des Kaufvertrags
- Vollzugsgebühr: Für die Abwicklung (Einholung von Genehmigungen, Löschungsbewilligungen)
- Betreuungsgebühr: Für die Überwachung des Kaufpreiszahlungsvorgangs
- Grundschuldbestellung: Falls eine Finanzierung eingetragen wird (zusätzliche Gebühr)
Beispielrechnung Notarkosten
Bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR:
- Beurkundung Kaufvertrag: ca. 870 EUR
- Vollzug und Betreuung: ca. 435 EUR
- Grundschuldbestellung (bei 160.000 EUR Darlehen): ca. 535 EUR
- Mehrwertsteuer (19 %): ca. 350 EUR
- Gesamt: ca. 2.190 EUR (1,1 % vom Kaufpreis)
Maklergebühren
Seit der Reform 2020 werden die Maklerkosten beim Kauf von Wohnimmobilien zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Die marktübliche Gesamtprovision beträgt:
- Gesamtprovision: 5,95–7,14 % inkl. MwSt. (aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer)
- Käuferanteil: 2,975–3,57 % inkl. MwSt.
Tipp: Du kannst die Maklergebühren komplett sparen, indem du provisionsfrei kaufst – z.B. direkt vom Eigentümer über eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 (Privatangebote) oder bei Zwangsversteigerungen.
Grundbuchkosten
Die Grundbuchkosten betragen ca. 0,5 % des Kaufpreises. Sie umfassen:
- Eigentumsumschreibung: Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch
- Auflassungsvormerkung: Sicherung des Eigentumsübergangs zwischen Kaufvertrag und Eintragung
- Grundschuldeintragung: Eintragung des Bankdarlehens als Sicherheit
Sonstige Kosten beim Immobilienkauf
Neben den klassischen Kaufnebenkosten können weitere Kosten anfallen:
- Gutachten/Sachverständiger: 300–1.000 EUR für eine professionelle Bewertung des Objekts
- Energieausweis: Falls nicht vorhanden, ca. 100–500 EUR
- Renovierung/Sanierung: Je nach Zustand des Objekts können erhebliche Kosten anfallen
- Finanzierungsnebenkosten: Schätzgebühr der Bank (ca. 200–500 EUR), Bereitstellungszinsen
- Umzugskosten: Bei Eigennutzung relevant
Gesamtübersicht: Beispielrechnung
So sehen die Kaufnebenkosten bei einer Eigentumswohnung für 200.000 EUR in verschiedenen Bundesländern aus:
| Kostenart | Bayern (günstig) | NRW (teuer) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 EUR | 200.000 EUR |
| Grunderwerbsteuer | 7.000 EUR (3,5 %) | 13.000 EUR (6,5 %) |
| Notar + Grundbuch | 3.000 EUR (1,5 %) | 3.000 EUR (1,5 %) |
| Makler (Käuferanteil) | 7.140 EUR (3,57 %) | 7.140 EUR (3,57 %) |
| Nebenkosten gesamt | 17.140 EUR (8,57 %) | 23.140 EUR (11,57 %) |
| Gesamtkosten | 217.140 EUR | 223.140 EUR |
Tipps zum Sparen bei den Kaufnebenkosten
- Inventar separat ausweisen: Küche, Möbel oder eine Einbauküche können separat im Kaufvertrag aufgeführt werden. Auf Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer Küche im Wert von 10.000 EUR sparst du je nach Bundesland 350–650 EUR.
- Ohne Makler kaufen: Wer direkt vom Eigentümer kauft, spart die Maklergebühren von 3–4 %. Bei 200.000 EUR sind das 6.000–8.000 EUR.
- Bundesland beachten: Die Grunderwerbsteuer variiert um bis zu 3 Prozentpunkte zwischen den Bundesländern. Das sind bei 200.000 EUR bis zu 6.000 EUR Unterschied.
- Instandhaltungsrücklage nicht mitfinanzieren: Bei Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen werden, wenn sie im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird.
- Notarkosten optimieren: Die Gebühren sind zwar festgelegt, aber du kannst den Notar bitten, den Vertragsentwurf zu erstellen (statt einem Anwalt), und auf eine Notaranderkonto-Abwicklung verzichten.
Berechne die Auswirkungen der Kaufnebenkosten auf deine Rendite mit unserem Nettorendite-Rechner oder nutze den Hauptrechner für eine vollständige Analyse inklusive aller Kaufnebenkosten.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Die Kaufnebenkosten betragen in der Regel 10–15 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklergebühren (3–4 % + MwSt.).
In welchem Bundesland ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland. Am höchsten ist sie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und dem Saarland mit 6,5 %.
Kann man Kaufnebenkosten finanzieren?
Theoretisch ja, aber die meisten Banken verlangen, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine 110-%-Finanzierung (inkl. Nebenkosten) ist möglich, aber mit deutlich höheren Zinsen verbunden.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien ja: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die AfA abgeschrieben. Maklerkosten für vermietete Objekte sind sofort als Werbungskosten absetzbar.
Wie kann ich Kaufnebenkosten sparen?
Du kannst sparen, indem du: Inventar separat im Kaufvertrag ausweist (reduziert Grunderwerbsteuer-Basis), ohne Makler kaufst, Bundesländer mit niedrigerer Grunderwerbsteuer bevorzugst, und Notarkosten durch Vergleich verschiedener Notare optimierst.