Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, muss die Rendite berechnen können. Doch welche Kennzahl ist die richtige? Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite oder Kaufpreisfaktor? In diesem Guide erklären wir alle wichtigen Rendite-Kennzahlen mit Formeln, Beispielrechnungen und Richtwerten – damit du jedes Angebot sofort einschätzen kannst.
Alle Kennzahlen auf einen Blick: Nutze unseren Immobilien-Rechner und berechne Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow und Eigenkapitalrendite in einem Schritt.
1. Bruttorendite (Bruttomietrendite)
Die Bruttorendite ist die einfachste und schnellste Kennzahl, um Immobilien-Angebote zu vergleichen. Sie zeigt, welchen Anteil des Kaufpreises du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst – ohne Berücksichtigung von Nebenkosten.
Formel
Beispielrechnung
- Kaufpreis: 200.000 EUR
- Monatliche Kaltmiete: 900 EUR
- Jahreskaltmiete: 900 EUR x 12 = 10.800 EUR
- Bruttorendite: 10.800 EUR / 200.000 EUR x 100 = 5,40 %
Bewertung
| Bruttorendite | Bewertung |
|---|---|
| Über 6 % | Sehr gut |
| 5 – 6 % | Gut |
| 3,5 – 5 % | Akzeptabel |
| Unter 3,5 % | Kritisch |
Berechne die Bruttorendite für dein Objekt: Zum Bruttorendite-Rechner
2. Nettorendite (Nettomietrendite)
Die Nettorendite ist aussagekräftiger als die Bruttorendite, weil sie alle laufenden Kosten und die Kaufnebenkosten berücksichtigt. Sie zeigt die tatsächliche Verzinsung deines Gesamtinvestments.
Formel
Beispielrechnung
- Kaufpreis: 200.000 EUR
- Kaufnebenkosten (10 %): 20.000 EUR
- Gesamtinvestition: 220.000 EUR
- Jahreskaltmiete: 10.800 EUR
- Nicht umlegbare Verwaltungskosten: -600 EUR/Jahr
- Instandhaltungsrücklage: -1.200 EUR/Jahr
- Versicherung: -300 EUR/Jahr
- Mietausfallrisiko (3 %): -324 EUR/Jahr
- Jahresnettoertrag: 10.800 - 2.424 = 8.376 EUR
- Nettorendite: 8.376 EUR / 220.000 EUR x 100 = 3,81 %
Wie du siehst: Aus 5,40 % Bruttorendite werden nach Kosten nur noch 3,81 % Nettorendite. Berechne deine Nettorendite hier: Zum Nettorendite-Rechner
3. Cashflow
Der Cashflow zeigt, wie viel Geld dir monatlich tatsächlich übrig bleibt – nach Abzug aller Kosten und der Kreditrate. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass die Immobilie sich selbst trägt und dir zusätzliches Einkommen bringt.
Formel
Beispielrechnung
- Monatliche Kaltmiete: 900 EUR
- Nicht umlegbare Kosten: -202 EUR/Monat (Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Leerstand)
- Kreditrate (80 % Finanzierung, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung): -733 EUR/Monat
- Monatlicher Cashflow: 900 - 202 - 733 = -35 EUR
Hinweis: Ein leicht negativer Cashflow ist bei Kapitalanlagen in guten Lagen nicht ungewöhnlich. Die Steuerersparnisse (nicht im Cashflow enthalten) können den negativen Cashflow oft mehr als ausgleichen. Langfristig steigt die Miete, während die Kreditrate gleich bleibt.
Berechne deinen Cashflow: Zum Cashflow-Rechner
4. Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) zeigt, wie effizient dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital arbeitet. Sie berücksichtigt den Hebeleffekt der Fremdfinanzierung und ist die aussagekräftigste Kennzahl für die Bewertung deiner persönlichen Rendite.
Formel
Beispielrechnung
- Gesamtinvestition: 220.000 EUR (inkl. Nebenkosten)
- Eigenkapital: 60.000 EUR
- Darlehen: 160.000 EUR (3,5 % Zinsen)
- Jahresnettomiete (nach Kosten): 8.376 EUR
- Darlehenszinsen pro Jahr: 5.600 EUR
- Ertrag nach Zinsen: 8.376 - 5.600 = 2.776 EUR
- Eigenkapitalrendite: 2.776 / 60.000 x 100 = 4,63 %
Noch nicht eingerechnet: AfA-Steuerersparnis (ca. 1.200–1.800 EUR/Jahr bei 42 % Grenzsteuersatz) und Wertsteigerung (historisch 1–3 % pro Jahr). Beides erhöht die tatsächliche EK-Rendite erheblich.
Berechne deine Eigenkapitalrendite: Zum Eigenkapitalrendite-Rechner
5. Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger genannt – ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete. Er zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis allein durch die Mieteinnahmen amortisiert hat.
Formel
Beispielrechnung
- Kaufpreis: 200.000 EUR
- Jahreskaltmiete: 10.800 EUR
- Kaufpreisfaktor: 200.000 / 10.800 = 18,5
Bewertung
| Kaufpreisfaktor | Bewertung | Entspricht Bruttorendite |
|---|---|---|
| Unter 15 | Sehr günstig | Über 6,7 % |
| 15 – 20 | Günstig | 5,0 – 6,7 % |
| 20 – 25 | Marktüblich (gute Lagen) | 4,0 – 5,0 % |
| Über 25 | Teuer | Unter 4,0 % |
Berechne den Kaufpreisfaktor für dein Objekt: Zum Kaufpreisfaktor-Rechner
Welche Kennzahl ist am wichtigsten?
Jede Kennzahl hat ihre Berechtigung und beantwortet eine andere Frage:
| Kennzahl | Beantwortet die Frage | Wann nutzen? |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Ist das Objekt grundsätzlich interessant? | Schneller Erstvergleich |
| Nettorendite | Was bringt das Investment tatsächlich? | Detaillierte Analyse |
| Cashflow | Kann ich mir die Immobilie leisten? | Liquiditätsplanung |
| Eigenkapitalrendite | Wie gut arbeitet mein Eigenkapital? | Vergleich mit Alternativen |
| Kaufpreisfaktor | Ist der Preis im Marktvergleich fair? | Preisbewertung |
Unser Rat: Berechne immer alle Kennzahlen, bevor du eine Kaufentscheidung triffst. Nutze dafür unseren kostenlosen Immobilien-Rechner – er berechnet alle Werte in einem Schritt.
Häufige Fragen
Welche Rendite-Kennzahl ist bei Immobilien am wichtigsten?
Für einen schnellen Erstvergleich ist die Bruttorendite am wichtigsten. Für die tatsächliche Bewertung eines Investments solltest du die Nettorendite und den Cashflow berechnen. Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient dein eingesetztes Kapital arbeitet.
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Eine gute Bruttorendite liegt bei mindestens 5 %, eine gute Nettorendite bei mindestens 3,5 %. Der Cashflow sollte positiv sein. Die Eigenkapitalrendite sollte langfristig über 8 % liegen, um den Mehraufwand gegenüber anderen Anlageformen zu rechtfertigen.
Wie berechnet man die Nettorendite einer Immobilie?
Die Formel lautet: Nettorendite = (Jahresnettomiete - jährliche Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100. Von der Jahreskaltmiete werden Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung und Leerstand abgezogen.
Was ist der Unterschied zwischen Rendite und Cashflow?
Die Rendite zeigt das Verhältnis von Ertrag zum eingesetzten Kapital in Prozent. Der Cashflow zeigt den tatsächlichen monatlichen Geldfluss nach Abzug aller Kosten und der Kreditrate. Eine Immobilie kann eine gute Rendite haben, aber trotzdem negativen Cashflow erzeugen.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Ein Kaufpreisfaktor unter 20 gilt als günstig, zwischen 20 und 25 als marktüblich in guten Lagen, und über 25 als teuer. In Top-Lagen werden teilweise Faktoren von 30+ gezahlt, was nur über Wertsteigerung gerechtfertigt werden kann.