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Was ist die Bruttorendite?
Die Bruttorendite (auch: Bruttomietrendite) zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst – ohne Berücksichtigung von Nebenkosten. Sie ist die wichtigste Kennzahl für einen schnellen Erstvergleich von Immobilien.
Die Formel
Beispielrechnung
Du kaufst eine Wohnung für 200.000 € und vermietest sie für 900 € Kaltmiete im Monat.
- Jahreskaltmiete: 900 € × 12 = 10.800 €
- Bruttorendite: 10.800 € ÷ 200.000 € × 100 = 5,4%
Bruttorendite vs. Nettorendite
Die Bruttorendite ist nur der erste Schritt. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich alle Kosten:
- Kaufnebenkosten (10–15% des Kaufpreises)
- Instandhaltungsrücklagen
- Hausverwaltung
- Versicherungen
- Leerstandsrisiko
Eine Bruttorendite von 5% kann nach Kosten schnell auf 2–3% Nettorendite schrumpfen.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Bruttorendite bei Immobilien?
Eine gute Bruttorendite liegt bei mindestens 5%. Ab 6% gilt sie als sehr gut. Unter 3% ist die Rendite kritisch, da nach Abzug aller Kosten kaum etwas übrig bleibt.
Wie berechnet man die Bruttorendite?
Die Bruttorendite berechnet sich nach der Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Bei 10.800 € Jahresmiete und 200.000 € Kaufpreis ergibt das eine Bruttorendite von 5,4%.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite berücksichtigt nur Kaufpreis und Miete. Die Nettorendite zieht zusätzlich alle Kosten ab: Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung und Leerstand.
Bruttorendite vs. Kaufpreisfaktor – was ist der Unterschied?
Bruttorendite und Kaufpreisfaktor sind zwei Seiten derselben Medaille. Die Bruttorendite gibt den Prozentsatz an (z.B. 5%), der Kaufpreisfaktor die Anzahl der Jahre (z.B. 20). Die Umrechnung ist einfach: Kaufpreisfaktor = 100 / Bruttorendite. Ein Faktor von 20 entspricht also exakt 5% Bruttorendite.
Wie hoch ist die durchschnittliche Bruttorendite in Deutschland?
Die durchschnittliche Bruttorendite variiert stark nach Region. In München liegt sie bei nur 2–3%, in Hamburg und Berlin bei 3–4%. B-Städte wie Leipzig oder Dresden bieten 4,5–6%, während ländliche Regionen und C/D-Standorte 7–10% erreichen können. Deutschlandweit liegt der Durchschnitt bei etwa 4–5%.
Kann die Bruttorendite auch zu hoch sein?
Ja, eine sehr hohe Bruttorendite von über 8–10% kann ein Warnsignal sein. Sie deutet oft auf Probleme hin: schlechte Lage, hoher Sanierungsbedarf, schwierige Mieterstruktur oder hohes Leerstandsrisiko. Eine vermeintlich hohe Rendite kann sich nach Abzug aller Kosten schnell relativieren.
Bruttorendite bei Eigentumswohnung vs. Mehrfamilienhaus
Mehrfamilienhäuser bieten in der Regel eine höhere Bruttorendite als Eigentumswohnungen, da der Kaufpreis pro Quadratmeter niedriger ist. Typisch sind 0,5–1,5 Prozentpunkte Unterschied. Allerdings erfordern Mehrfamilienhäuser mehr Managementaufwand und höheres Eigenkapital.
Welche Rolle spielt der Standort bei der Bruttorendite?
Der Standort ist der wichtigste Faktor. In Metropolen sind die Kaufpreise hoch und die Bruttorenditen niedrig (2–4%), dafür sind Wertsteigerung und Vermietbarkeit besser. In ländlichen Regionen sind Bruttorenditen höher (6–10%), aber Leerstandsrisiko und Wertverlust ebenfalls. Die ideale Balance bieten oft B-Städte mit stabiler Wirtschaft.
Lohnt sich eine Immobilie mit 3% Bruttorendite?
Eine Bruttorendite von 3% ist isoliert betrachtet niedrig – nach Kosten bleibt oft nur 1–1,5% Nettorendite. Dennoch kann sich die Immobilie lohnen, wenn: die Lage erstklassig ist und Wertsteigerung erwartet wird, die Miete deutlich unter dem Mietspiegel liegt (Mietpotenzial), oder steuerliche Vorteile (z.B. Denkmal-AfA) die Rechnung verbessern.
Wie beeinflusst Sanierung die Bruttorendite?
Sanierungen können die Bruttorendite auf zwei Wegen verbessern: Erstens sinkt der relative Kaufpreis, da sanierungsbedürftige Objekte günstiger sind. Zweitens kann nach der Sanierung eine höhere Miete erzielt werden. Wichtig: Die Sanierungskosten müssen zum Kaufpreis addiert werden, um die tatsächliche Bruttorendite zu berechnen.
Bruttorendite nach Standort in Deutschland
Die Bruttorendite variiert stark je nach Region. In den Top-7-Städten (München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart) liegen die Bruttorenditen aufgrund hoher Kaufpreise oft nur bei 2–4%. In B-Städten wie Leipzig, Dresden oder Nürnberg sind 4–6% realistisch. In ländlichen Regionen und C/D-Städten können sogar 7–10% erreicht werden – allerdings bei höherem Leerstandsrisiko.
| Region | Bruttorendite | Einschätzung |
|---|---|---|
| München | 2,0–3,0% | Kritisch |
| Hamburg / Berlin | 3,0–4,0% | Niedrig |
| Frankfurt / Stuttgart | 3,0–4,5% | Akzeptabel |
| Leipzig / Dresden / Nürnberg | 4,5–6,0% | Gut |
| Chemnitz / Halle / Bremerhaven | 6,0–9,0% | Sehr gut |
| Ländliche Regionen | 7,0–12,0% | Hoch, aber riskant |
5 Tipps zur Optimierung der Bruttorendite
Kaufpreis verhandeln
Jeder Euro weniger beim Kaufpreis erhöht deine Rendite direkt. Nutze Vergleichswerte und den Kaufpreisfaktor als Verhandlungsbasis.
Mietpotenzial prüfen
Liegt die aktuelle Miete unter dem Mietspiegel? Dann gibt es nach dem Kauf Potenzial für eine Mietanpassung.
B- und C-Lagen bevorzugen
In A-Lagen sind die Renditen oft niedrig. B- und C-Städte mit stabiler Wirtschaft bieten bessere Bruttorenditen.
Renovierungsobjekte prüfen
Günstigere Kaufpreise bei Renovierungsbedarf können die Rendite deutlich steigern – wenn die Sanierungskosten realistisch kalkuliert werden.
Mehrfamilienhäuser statt Einzelwohnungen
Mehrfamilienhäuser haben oft einen niedrigeren Preis pro m² und damit eine höhere Bruttorendite als einzelne Eigentumswohnungen.
Weiterführende Analysen
Die Bruttorendite ist nur der erste Schritt bei der Immobilienbewertung. Für eine fundierte Entscheidung solltest du weitere Kennzahlen berechnen:
Nettorendite berechnen
Die wahre Rendite nach allen Kosten
Cashflow berechnen
Monatlichen Überschuss ermitteln
Eigenkapitalrendite berechnen
Hebeleffekt der Finanzierung nutzen
Kaufpreisfaktor berechnen
Ist die Immobilie günstig oder teuer?