Objektdaten
Wie willst du das Objekt nutzen? Wirkt sich stark auf Steuer und Cashflow aus.
15,00 €/m² · Markt Ø 13,11 €/m²
~7 Tage/Jahr – typisch 2–3%
Investment-Score
Marktübliche Kennzahlen mit akzeptablem Risiko-Rendite-Verhältnis. Prüfe die Details, um Optimierungspotenzial zu finden.
Deal-Zusammenfassung
Stärken
Schwächen
Tipps
Break-Even
48 J.
CF+ ab Jahr 18
Bewertung: KritischBruttorendite
4,3 %
Marktüblich
Bewertung: AkzeptabelCashflow/Mt.
-159 €
nach Steuern
Bewertung: KritischEK-Rendite
-4,6 %
Bewertung: KritischKaufpreisfaktor
23,1x
Marktüblich
Bewertung: AkzeptabelNettorendite
3,5 %
Marktüblich
Bewertung: AkzeptabelFinanzübersicht
Finanzierung
Cashflow-Rechnung
Marktvergleich · Berlin Mitte / Prenzlauer Berg
Mietpreisbremse: Miete möglicherweise zu hoch
Deine Miete (15,00 €/m²) liegt 4% über der zulässigen Grenze (14,42 €/m² = Ø 13,11 € + 10%).
Ausnahmen: Neubau (Erstbezug nach 01.10.2014), umfassende Modernisierung, vorherige Miete war höher.
Vermögensaufbau
Die Nettorendite ist nur ein Teil der Geschichte. Immobilien bauen Vermögen auf drei Wegen: Wertsteigerung, Tilgung (dein Mieter zahlt deinen Kredit ab) und Cashflow (der durch Mietsteigerungen wächst).
Annahmen
Wertsteigerung historisch 2–3% p.a. in guten Lagen. Mietsteigerung orientiert sich am Mietspiegel (oft 1–2% p.a.).
Nach 10 Jahren
Immobilienwert
304.749 €
+54.749 € Wertsteigerung
Restschuld
178.512 €
44.628 € getilgt
Kumulierter Cashflow
-14.228 €
-159 €/M → -77 €/M
Dein Vermögen
Eigenkapital heute
55.785 €
Netto-Vermögen nach 10 J.
112.008 €
= 304.749 € Wert − 178.512 € Schuld -14.228 € Cashflow
Vermögenszuwachs
+56.223 €
≈ 7.2% p.a. auf dein Eigenkapital
IRR (Internal Rate of Return)
5.2% p.a.
Tatsächliche Rendite inkl. Verkauf nach 10 J. (abzgl. 3% Verkaufskosten)
Cashflow-Entwicklung pro Jahr
So entwickelt sich dein jährlicher Cashflow über die Haltedauer (mit Mietsteigerung, sinkenden Zinsen, AfA und Steuereffekten).
Cashflow Jahr 1
-1.906 €
/ Jahr (n. Steuern)
Cashflow Jahr 10
-1.487 €
/ Jahr (n. Steuern)
Erstmals positiv
Nie im Zeitraum
Summe CF (n. Steuern)
-16.933 €
über 10 Jahre
Jährlicher Cashflow (vor und nach Steuern)
Tipp: Der Cashflow steigt über die Jahre, weil die Miete jährlich steigt, die Zinsen sinken (mehr Tilgung) und die Annuitäten-Rate fix bleibt.
Zins-Bilanz
Du zahlst über die Haltedauer mehr Zinsen als Tilgung — das ist bei Annuitätendarlehen normal: Erst nach Jahren überholt die Tilgung die Zinslast.
Steuer-Bilanz
Ein Steuer-Hebel entsteht, wenn die Werbungskosten (Zinsen, BK, AfA) die Miete übersteigen — der Verlust wird mit anderen Einkünften verrechnet. Über die Haltedauer entspricht das ~3% deines Eigenkapitals.
Risiken im Überblick
Anschluss-Zinsrisiko
Nach 10 Jahren Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von 170.785 €. Die dann verhandelten Zinsen können deutlich höher sein. Faustregel: 1% Zinsanstieg = 142 € mehr Rate/Mt.
Negativer Cashflow in 10 Jahren
Du musst 16.933 € aus eigener Tasche zuschießen — Liquidität sicherstellen.
Leerstands- und Mietausfall-Risiko
Bei einem Monat Leerstand entgehen dir typischerweise 882 €. Bei Mietausfall (Nichtzahlung) plus Räumungskosten können schnell 5.292 € verloren gehen. Eine Mietausfallversicherung kostet ~3% der Jahresmiete.
Unerwartete Reparaturen
Dachschaden, Heizung defekt, Wasserrohrbruch — Großreparaturen kosten schnell 10.000–30.000 €. Halte einen Liquiditätspuffer von mind. 5–10% des Kaufpreises bereit.
Markt- und Lagerisiko
Die kalkulierte Wertsteigerung ist eine Annahme. In strukturschwachen Lagen können Werte stagnieren oder sinken. Demografischer Wandel, Bauboom, Mietpreisbremse beeinflussen den Verkaufspreis später.
Risiken-Bewertung ist generisch und ersetzt keine individuelle Beratung. Sprich mit einem Steuerberater und Versicherungsmakler.
Verkaufs-Szenario & Spekulationssteuer
Was bleibt übrig wenn du in Jahr X verkaufst? Wichtig: Verkauf innerhalb 10 Jahren → Spekulationssteuer (§23 EStG) auf den Gewinn.
Spekulationssteuer (§23 EStG): 10-Jahres-Frist
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, wird der Gewinn mit deinem Grenzsteuersatz (35%) versteuert. Zusätzlich wird die bereits genutzte AfA auf den Gewinn draufgerechnet (AfA-Rückrechnung) — das kann die Steuer massiv erhöhen. Ab Jahr 11: steuerfrei.
Makler-Provision beim Verkauf. Bei Privatverkauf kannst du 0 % setzen.
Verkauf in Jahr 10
SteuerfreiVerkaufspreis
304.749 €
– Verkaufskosten (3 %)
−9.142 €
– Restschuld
−170.785 €
– Spekulationssteuer
0 €
Gesamt-Rückfluss (inkl. CF bis dahin)
107.888 €
Annualisierte Rendite auf EK
6.8% p.a.
Empfehlung
Ab Jahr 11 verkaufst du steuerfrei.
Beste annualisierte Rendite: Jahr 10 mit 6.8% p.a.
Verkaufs-Szenarien im Vergleich (alle Jahre)
| Jahr | Verkaufspreis | Restschuld | Spek.-Steuer | Netto-Erlös | + Kumul. CF | % p.a. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 255.000 € | 218.677 € | – | 28.673 € | -1.906 € | -52.0% |
| 2 | 260.100 € | 214.058 € | – | 38.239 € | -3.764 € | -21.4% |
| 3 | 265.302 € | 209.278 € | – | 48.065 € | -5.574 € | -8.7% |
| 4 | 270.608 € | 204.330 € | 105 € | 58.055 € | -7.335 € | -2.4% |
| 5 | 276.020 € | 199.208 € | 3.407 € | 65.124 € | -9.050 € | 0.1% |
| 6 | 281.541 € | 193.908 € | 6.745 € | 72.441 € | -10.718 € | 1.7% |
| 7 | 287.171 € | 188.422 € | 10.121 € | 80.013 € | -12.339 € | 2.8% |
| 8 | 292.915 € | 182.744 € | 13.536 € | 87.848 € | -13.915 € | 3.6% |
| 9 | 298.773 € | 176.867 € | 16.989 € | 95.954 € | -15.446 € | 4.2% |
| 10 | 304.749 € | 170.785 € | – | 124.821 € | -16.933 € | 6.8% |
Klick auf eine Zeile zum Auswählen. Die 10-Jahres-Grenze (Spekulationsfrist) ist markiert. AfA-Rückrechnung: bereits genutzte AfA wird bei Verkauf auf den Gewinn draufgeschlagen.
Hebeleffekt & Risiko
Der entscheidende Vorteil von Immobilien: Du investierst 55.785 € Eigenkapital, kontrollierst aber ein Asset von 250.000 €. Dein Mieter zahlt den Kredit ab. Diesen Hebel gibt dir keine Bank für ETFs.
55.785 € EK: Immobilie vs. ETF nach 10 Jahren
ETF-Vergleich: 55.785 € Einmalanlage, 7% p.a. (MSCI World 1975–2024 inflationsbereinigt ~7%, Quelle: MSCI). Ohne Steuern auf Kursgewinne. Immobilie inkl. Annahmen oben.
Zins-Stresstest: Was passiert bei Anschlussfinanzierung?
Simulation: Gleicher Darlehensbetrag (223.140 €) zu höheren Zinsen. Bei typischer Zinsbindung von 10–15 Jahren kann sich der Zins deutlich ändern. Faustregel: 1% mehr Zins ≈ 186 € mehr Rate/Mt.
Sensitivitäts-Analyse
Ziehe an den Reglern und sieh sofort wie sich die Kennzahlen ändern.
Bewege einen Regler um die Auswirkung zu sehen.
Szenario-Vergleich
Was ändert sich, wenn du am Kaufpreis, Zins oder Eigenkapital drehst?
Preisentwicklung
Historische Preisentwicklung für Berlin (Index: 2015 = 100)
5 Jahre
-3.8%
10 Jahre
+78.0%
Höchststand
195
(2022)
Vom Höchststand
-8.7%
Quellen: BIS Residential Property Prices, Destatis (61262-0001), GREIX (Kiel Institut / ECONtribute). Index: 2015 = 100. Nominale Werte ohne Inflationsbereinigung. Berlin: Transaktionsbasierter Index (Gutachterausschuss-Daten).
Portfolio-Übersicht
Alle gespeicherten Analysen auf einen Blick – Gesamtvermögen und Cashflow.
Speichere mindestens 2 Analysen, um dein Portfolio zu sehen.
Nutze "Analyse speichern" oben im Rechner.
Kennzahlen erklärt
Diese Kennzahlen helfen dir, Immobilieninvestments objektiv zu bewerten. Verstehe, was hinter den Zahlen steckt.
Break-Even
Eigenkapital ÷ Jahres-Cashflow
Nach wie vielen Jahren hast du dein eingesetztes Eigenkapital durch den Cashflow zurück? Zeigt, wie schnell sich dein Investment amortisiert.
Beispiel: 56.000 € ÷ 2.400 € = 23,3 Jahre
Bei negativem Cashflow: kein Break-Even möglich.
Bruttorendite
Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Bruttorendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst – ohne Nebenkosten.
Beispiel: 10.800 € ÷ 200.000 € × 100 = 5,4%
Unter 3% bleibt nach Kosten kaum Rendite.
Cashflow
Miete – Betriebskosten – Kreditrate
Was am Monatsende übrig bleibt. Positiv = Die Immobilie trägt sich selbst.
Beispiel: 900 € – 180 € – 650 € = +70 €/Monat
100 € Puffer schützt vor Reparaturen.
Eigenkapitalrendite
Cashflow ÷ Eigenkapital × 100
Wie gut arbeitet dein eingesetztes Geld? Durch den Hebel-Effekt oft höher als die Objektrendite.
Beispiel: 2.400 € ÷ 40.000 € × 100 = 6% auf dein EK
ETFs bringen ~7% p.a. – deine EK-Rendite sollte das schlagen.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahresmiete
Nach wie vielen Jahren hast du den Kaufpreis durch Miete wieder drin? Gegenstück zur Bruttorendite.
Beispiel: 200.000 € ÷ 10.800 € = Faktor 18,5
Über 25: Positiver Cashflow nur mit viel EK möglich.
Nettorendite
(Miete – Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100
Die ehrliche Zahl: Berücksichtigt alle Kosten plus Kaufnebenkosten (10–15%).
Beispiel: (10.800 € – 2.400 €) ÷ 224.000 € × 100 = 3,75%
Unter 2% lohnt das Risiko kaum.
Methodik & Quellen
Berechnungsmethoden
Alle Kennzahlen basieren auf der statischen Investitionsrechnung, dem Branchenstandard für Immobilienbewertung nach IVD (Immobilienverband Deutschland) und gif (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung). Bruttorendite, Nettorendite und Kaufpreisfaktor folgen den Definitionen des BulwienGesa Immobilienindex.
Regionale Anpassung
Das Scoring berücksichtigt die regionale Marktsituation: In A-Städten (München, Frankfurt) sind niedrigere Renditen marktüblich, da höheres Wertsteigerungspotenzial besteht. Dies basiert auf der inversen Korrelation von Anfangsrendite und Wertsteigerung (Quelle: Empirica Preisdatenbank, IVD Wohn-Preisspiegel).
Steuerliche Grundlagen
AfA-Sätze nach §7 Abs. 4 EStG (2,0% / 2,5% / 3,0%), Denkmal-AfA nach §7i EStG. Grunderwerbsteuersätze nach aktuellen Landessätzen (Stand 2026). Grenzsteuersätze nach dem Einkommensteuertarif 2026 (Grundfreibetrag 12.348 €).
Vermögensaufbau & Vergleichswerte
ETF-Vergleich: 7% p.a. durchschnittliche Rendite (MSCI World Net Total Return, 1975–2024, inflationsbereinigt). Historische Wertsteigerung Immobilien Deutschland: 2–3% p.a. in guten Lagen (Destatis Häuserpreisindex). Mietsteigerung: Orientierung am jeweiligen Mietspiegel, typisch 1–2% p.a.
Richtwerte & Schwellenwerte
Schwellenwerte (z.B. „Bruttorendite > 5% = gut") basieren auf Fachliteratur von Gerd Kommer („Kaufen oder Mieten", 2021), Thomas Knedel („Erfolg mit Wohnimmobilien", 2019) und den Praxis-Benchmarks des IVD. Diese werden durch die regionale Marktanpassung kontextualisiert.
Hinweis: Alle Berechnungen sind Näherungen und keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Keine Anlageberatung. Für verbindliche Bewertungen einen Steuerberater und Sachverständigen konsultieren.
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ImmoCalculus ist ein kostenloser Rechner für Immobilien-Investments. Alle Berechnungen erfolgen lokal in deinem Browser – keine Daten werden gespeichert oder übertragen.
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